Que vous soyez le propriétaire ou le locataire, ne
négligez pas l'état des lieux.
L'état
des lieux appelé aussi « constat d'état
des lieux » est un document essentiel qui décrit
le logement loué pièce par pièce ainsi
que les équipements qu'il comporte.
Dans votre
intérêt, la loi a rendu obligatoire son
établissement en début et en fin de location
afin d'éviter des litiges au départ du
locataire.
L'état
des lieux doit obligatoirement être joint au contrat
de location.
A quoi sert
l'état des lieux ?
Il permet de comparer l'état du logement au
début et à la fin de la location et de
déterminer, en cas de réparations
nécessaires, celles qui incombent au
propriétaire ou au locataire.
C'est
après comparaison des deux états des lieux que
le propriétaire restitue au locataire son
dépôt de garantie, déduction faite le
cas échéant des sommes justifiées dues
par le locataire au titre des loyers, charges et
réparations locatives ou dégradations dont il
pourrait être tenu responsable (voir ci-après).
Conservez
précieusement, pendant toute la durée de la
location, l'exemplaire du constat d'état des lieux
qui vous revient obligatoirement.
Si le
propriétaire refuse de dresser l'état des
lieux, il devra faire la preuve que les
dégradations qu'il invoque, le cas
échéant, en fin de bail, sont dues à
la faute du locataire.
Si le
locataire s'oppose, à son entrée dans le
logement, à l'établissement de
l'état des lieux, il sera présumé
l'avoir reçu en bon état.
Si par
négligence du propriétaire et du locataire
aucun état des lieux n'est dressé au
début de la location, le locataire sera
également présumé avoir reçu
le logement en bon état.
Quant
établir un état des lieux ?
Le premier , au début de la location : à la
remise des clés au locataire, avant qu'il y installe
ses meubles.
Le second
, à la fin de la location, lorsque le logement est
vide : au moment de la restitution des clés au
propriétaire.
Les deux
états des lieux doivent être établis
avec soin et être aussi précis l'un que
l'autre. Les mêmes précautions valent pour
l'état des lieux d'entrée et pour
l'état des lieux de sortie.
Comment
établir un état des lieux ?
L'état des lieux est « contradictoire »
Le
propriétaire ou son mandataire (agent immobilier,
administrateur de biens, par exemple) et le locataire
établissent, ensemble, l'état des lieux en
se rendant sur place. Veillez à ce que chaque
état des lieux soit établi dans de bonnes
conditions, notamment d'éclairement.
L'état
des lieux doit être constaté par
écrit, sur papier libre ou sur formulaire,
signé et daté du propriétaire (ou de
son mandataire) et du locataire, et en autant
d'exemplaires que de personnes intéressées
au contrat.
Il doit
être détaillé : ne vous contentez pas de
termes généraux et subjectifs du type «
logement en bon état, état moyen, mauvais
état » qui peuvent donner lieu à des
interprétations différentes : faites une
description du logement, du sol au plafond, pièce par
pièce, ainsi que des équipements tels que
placards, cheminées, éléments de
chauffage, sans craindre d'inscrire les détails sur
la nature et l'état du logement et le fonctionnement
des équipements :
revêtements
muraux, exemples : papier peint ou tapisserie à
l'état neuf ; tapisserie en très bon
état sauf traces de meubles ou de cadres ;
peinture écaillée par endroit ; tapisserie
décolorée par le soleil ;
sol,
exemples : parquet en bon état sauf une latte
fendue ; carrelage comportant un carreau cassé ou
ébréché ; moquette neuve ou
usagée ou tâchée ;
plafonds
en bon état ou tâché ou
fissuré ;
huisseries,
portes, fenêtres et placards présentant des
éclats de bois, détériorés ou
comportant une peinture abîmée ;
serrureries
en très bon état mais
dépareillées ;
installations
électriques, chauffage et équipements
éventuels en bon état de marche ;
sanitaires
: lavabo neuf ou fêlé ou présentant
des éclats.
Il est de
l'intérêt du propriétaire et du
locataire d'effectuer le relevé des compteurs : eau,
gaz, électricité, lors de l'état des
lieux d'entrée et de sortie.
Dans
tous les cas « l'état des lieux
d'entrée » étant destiné
à être comparé à «
l'état des lieux de sortie » il est
préférable d'utiliser une
présentation identique pour les deux documents ;
ils peuvent être établis sur un document
unique comportant pour chaque poste une colonne «
à l'entrée du locataire » et une
colonne « à la sortie du locataire
».
Si
vous utilisez un état des lieux-type, mis au point
par une association de propriétaires, de
gestionnaires ou de locataires, voire une librairie
spécialisée, ne vous contentez pas de
répondre au questionnaire par des croix ;
rédigez des commentaires précis.
L'état
des lieux peut être établi par huissier
Lorsque
l'une des parties - le propriétaire ou le locataire -
refuse de dresser à l'amiable un état des
lieux contradictoire, ou éventuellement pour
éviter des litiges, il est fait appel à un
huissier. L'huissier convoque les deux parties, sept jours
à l'avance par lettre recommandée : locataire
et propriétaire ont intérêt à
être présents pour faire leurs remarques.
L'huissier se rend sur place et fait lui-même la
description du logement par écrit ; son rôle
est de faire une photographie exacte du logement et non de
se prononcer sur l'état du logement.
Dans
tous les cas, le locataire peut émettre des
réserves
Si,
bien que cette pratique soit déconseillée,
l'électricité était coupée au
moment de l'établissement de l'état des
lieux, le locataire a intérêt à
émettre des réserves sur le fonctionnement
des appareils électriques.
Pendant
le premier mois de la période de chauffe, il peut
demander que l'état des lieux soit
complété par l'état des
éléments de chauffage.
Si un
défaut important n'a pas été
consigné lors de l'état des lieux
d'entrée, il est vivement conseillé au
locataire de le signaler au bailleur par lettre
recommandée avec accusé de réception
dans les quelques jours qui suivent son entrée
dans les lieux.
Combien
coûte un état des lieux ?
Lorsqu'il est établi directement entre le locataire
et le propriétaire, il n'occasionne pas de
frais.
Lorsque,
à défaut pour le locataire et le
propriétaire d'avoir pu se mettre d'accord, il est
établi par un huissier, les frais
d'établissement ne peuvent dépasser un montant
forfaitaire réglementé. Ils sont
partagés par moitié entre le
propriétaire et le locataire.
Lorsque
l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre
professionnel, pour établir un état des lieux,
alors que l'autre ne s'est pas opposée à son
établissement à l'amiable, les frais de
l'état des lieux incombent en totalité
à celui qui a mandaté le professionnel.
Comment
l'état des lieux favorise un bon départ
?
Locataire, vous diminuerez considérablement le risque
de litige avec votre propriétaire si, avant
l'état des lieux de sortie, vous prenez le soin
d'effectuer les petites réparations qui vous
incombent (par exemple : changements des joints des
robinets, rebouchage des trous faits dans les murs pour
accrocher des éléments) et si vous rendez un
logement propre (moquettes, peintures ou papiers peints
lavables, lessivés).
Si vous
avez effectué des modifications, vous devez remettre
le logement dans son état d'origine, sauf accord
particulier avec le bailleur.
Dans
certains cas, le propriétaire et le locataire peuvent
convenir de l'établissement d'un
pré-état des lieux indicatif, afin de
s'accorder sur les réparations qui incomberont
à chacun.
Que devient le
dépôt de garantie ?
Le
propriétaire - ou son représentant, si
celui-ci est mandaté pour conserver le
dépôt de garantie - doit restituer le
dépôt de garantie, généralement
versé par le locataire au moment de son entrée
dans les lieux, dans les deux mois qui suivent la remise des
clés. Lorsque le logement est situé dans une
copropriété, certains bailleurs conservent une
partie du dépôt de garantie jusqu'à la
date de l'arrêté annuel des comptes de la
copropriété.
Le
dépôt de garantie, dont le montant est
limité à deux mois de loyer (un mois si le
logement est conventionné), doit lui être
intégralement remboursé, déduction
faite, le cas échéant, des sommes
justifiées dues par le locataire au titre des loyers,
charges, réparations locatives ou des
dégradations dont il pourrait être tenu
responsable.
Quelles
sont les dégradations imputables au locataire
?
Le
vieillissement du logement lié au temps n'est pas
imputable au locataire : il est normal par exemple que la
peinture ou les moquettes passent, ou que le locataire
accroche des cadres aux murs. Pendant la location, le
locataire doit entretenir le logement et effectuer les
menues réparations ; il ne doit pas effectuer de
transformations ou de travaux importants sans
l'autorisation du propriétaire.
Le logement doit être remis en l'état
où le locataire l'a reçu ; il n'a pas
à être remis à neuf.
Dans certains immeubles, des accords locaux entre
locataires et propriétaires peuvent permettre
d'apprécier la vétusté.
En
revanche, les détériorations qui
résultent d'un usage anormal du logement sont
à la charge du locataire. C'est le cas d'une
moquette brûlée ou comportant des
tâches indélébiles, d'un mur
détérioré par des trous
importants.
De la même façon, un locataire qui effectue
des transformations importantes sans l'autorisation du
propriétaire sera obligé de remettre,
à ses frais, le logement dans son état
d'origine.
De ce fait, sont à prohiber toutes les
transformations difficilement réversibles telles
que la pose d'une moquette collée sur un parquet,
un crépi réalisé à la place
d'une surface peinte, ou une peinture foncée sur
un plafond.
Comment
le propriétaire doit-il justifier au locataire les
sommes qu'il lui réclame ?
Lorsque
la comparaison de l'état des lieux d'entrée
et de l'état des lieux de sortie fait
apparaître des dégradations dont le
locataire est responsable, le propriétaire doit
lui fournir les justificatifs des sommes
réclamées : notamment devis, factures ou
bordereaux de prix pour la remise en état.
Le
propriétaire est en droit de déduire ces
sommes du montant du dépôt de garantie. Dans
le cas où les frais de remise en état sont
supérieurs au dépôt de garantie, le
propriétaire peut non seulement conserver la
totalité de celui-ci, mais demander au locataire
une somme complémentaire.
Ce
dépliant a été élaboré
par la Commission Nationale de Concertation qui regroupe les
associations de locataires, de propriétaires et de
gestionnaires de logements. Il concerne les locations de
logements vides régies par la loi du 6 juillet 1989,
quel que soit le statut du bailleur. Il ne concerne ni les
locations meublées, ni les locations
saisonnières.
Où
trouver des modèles d'état des lieux
?
Auprès :
des
associations de locataires
des
associations de propriétaires privés et
sociaux
des
organisations de gestionnaires
des
professionnels de l'immobilier : administrateurs de
biens, agents immobiliers
