Infos Center - Défiscalisation - Loi Z.R.R. Introduction Types d'opérations ouvrant droit à l'avantage fiscal Montant de la réduction d'impôt Les conditions légales Les avantages du concept Les contraintes pratiques Cadre législatif de la loi Z.R.R.
		Introduction
		Si vous payez entre 15 000 F et 50 000 F d’impôt sur le revenu et souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier de loisirs à moindre coût, ce dispositif est fait pour vous. L'avantage vise uniquement les zones de revitalisation rurale, donc rarement susceptibles d'accueillir des résidences de tourisme qui, pour assurer leur rentabilité, demandent des sites attrayants, mais aussi des infrastructures et des aménagements touristiques importants. Ce dispositif exclut le littoral et les grandes stations de montagne, mais concerne de belles régions, comme les Pyrénées, la Maurienne, la Lozère, le Lot, les Alpes-de-Haute-Provence, la Corse ou encore l'arrière-pays du Languedoc.
		Types d'opérations ouvrant droit à l'avantage fiscal
		Les opérations d'acquisition de logements neufs ou en état futur d'achèvement, réalisées directement par une personne physique ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés ; La réalisation de certains travaux de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations ou d'amélioration.
		Montant de la réduction d'impôt
		15 % du prix de revient des logements mentionnés au a) ci-dessus retenu dans la limite de 300 000 F (personnes seules) ou de 600 000 F (couples mariés). 10 % du montant des travaux mentionnés au b) retenu dans les mêmes limites. Le propriétaire du logement doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. La réduction d'impôt est accordée dans les mêmes conditions en cas d'acquisition du logement par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration du délai de neuf ans. L’exploitant se doit de consacrer au minimum 1,5% de son chiffre d’affaires à la recherche d’une clientèle étrangère (promotion touristique à l’étranger). Dans le cas contraire il doit conclure des contrats de mise à disposition avec des tours-opérateurs pour que 20 % des capacités d’hébergement soient réservées à une clientèle étrangère. Location à la journée, à la semaine, ou au mois à une clientèle qui n’y élit pas domicile. Proposer aux résidents un minimum d’équipements et de services communs. Récupération de la T.V.A. grevant le prix d’acquisition, soit une économie fiscale de 19,6 %. Réduction d’impôt sur le revenu de 15 % du montant de l’investissement H.T., plafonnée à 45 000 F pour les célibataires et 90 000 F pour les couples. Cette réduction d’impôt sera imputée sur 4 ans, soit au maximum 11 250 F / an pour les célibataires et 22 500 F / an pour les couples. Le taux de déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramené à 6 % au lieu des 14 % du régime général. Possibilité pour les investisseurs d’utiliser le bien au maximum 8 semaines par an (droit de jouissance). Cet avantage en nature est à réintégrer fiscalement dans la déclaration des revenus fonciers pour la durée réelle d’utilisation et non pour la durée maximum théorique ( 8 semaines ).
		Les conditions légales
		Louer le bien nu durant neuf ans à un exploitant de résidence de tourisme dans le mois qui suit l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure. Acheter un bien situé dans une Zone de Revitalisation Rurale. Acheter un bien faisant partie d'une résidence de tourisme classée. Faire cette acquisition entre le 1er janvier 1999 et le 1er décembre 2002
		Les avantages du concept
		La défiscalisation des revenus de l'opération est possible grâce aux intérêts d'emprunt(s). La défiscalisation des autres revenus de l'opération est possible grâce, notamment, aux autres charges et à la déduction forfaitaire (6% les neuf premières années de location). Le report des déficits fonciers générés par des intérêts, pendant 10 ans. La possibilité d'investir via une SCI de gestion afin, notamment, de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine. La sécurité générée par l'assurance décès/invalidité qui porte sur le prêt. La constitution d'une retraite à moindre coût. La constitution d'un patrimoine transmissible à ses héritiers. La possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition (conservation du bien pendant 20 ans).
		Les contraintes pratiques
		Trouver des zones de Revitalisation Rurale ayant un fort attrait touristique au regard de la prise d'effet du bail qui doit être rapide (1 mois). S'assurer d'un bon exploitant qui a pu anticiper l'exploitation et le classement du bien.
		Cadre législatif de la loi Z.R.R.
		Arrêté du 14 février 1986 (JO du 6 mars 1986) Définition des résidences de tourisme classées. Loi de finances rectificative pour 1990, article 261-D-4° du CGI Assujettissement à la TVA pour les résidences de tourisme classées. Réponse ministérielle JOAN du 9 novembre 1992 Précisions concernant les modalités d'amortissement pour les RTC. Investissements locatifs dans les résidences de tourisme (LFR 98, ART. 13 ET 14)   ( Examiner l'article 199 decies E )