La réalisation d'une opération de restauration
immobilière ("loi Malraux") correspond à un
investissement locatif. C'est aussi réaliser une
importante économie fiscale dans l'acquisition d'un
bien à forte valeur patrimoniale .
Mais,
à la différence d'une acquisition classique,
d'importants travaux de restauration sont prévus
à l'origine. Ceux-ci doivent être
exécutés cependant dans le respect de
certaines règles d'architecture et
d'urbanisme.
L'avantage
fiscal consiste dans la déduction du
revenu
global,
sans limitation de montant, d'une grande part des travaux
réalisés.
Il
concerne donc les contribuables imposés dans les plus
hautes tranches du
barème.Ce produit reste intéressant
financièrement tant que le propriétaire est
imposé à 33%. En dessous , d'autres
motivations doivent être présentes pour que
l'investissement conserve un intérêt
(qualités immobilières, lieu souhaité
de retraite....)
Il est
particulièrement intéressant en cas de revenus
exceptionnellement élevés sur une ou deux
années.
Les conditions
légales
Louer
le bien nu six ans . La location doit prendre effet dans
les douze mois qui suivent la date d'achèvement
des travaux de restauration.
Louer
à usage de résidence principale à un
locataire autre qu'un descendant ou ascendant
Acquérir
un bien situé dans le périmètre
foncier spécifique.
Effectuer
des travaux conformes aux dispositions du code de
l'urbanisme
Les avantages
du concept
La
défiscalisation des revenus de l'opération
est possible grâce aux intérêts
d'emprunt(s).
La
défiscalisation des autres revenus de
l'opération est possible grâce, notamment,
aux autres charges et aux travaux sans limitation de
montant en cas de déficit.
Le
report des déficits fonciers
générés par des
intérêts pendant 10 ans.
La
possibilité d'investir via une SCI de gestion
afin, notamment, de favoriser la transmission fiscale et
juridique du patrimoine.
La
sécurité générée par
l'assurance décès/invalidité qui
porte sur le prêt.
La
constitution d'une retraite à moindre coût
et d'un patrimoine transmissible.
La
possibilité d'envisager une légère
diminution de son ISF (coûts d'acquisition et de
rénovation supérieurs à la valeur
vénale du bien: c'est l'essence même de la
loi d'incitation fiscale
Ce
produit peut être couplé aux avantages "
Besson ancien " , mais les contraintes locatives seront
souvent rédhibitoires pour se placer en sus de la
loi " Malraux " dans le cadre " Besson ancien ".
Les
contraintes pratiques
Trouver
l'adéquation entre le prix du foncier et des
travaux
Se
faire assister par
un architecte
et trouver des entreprises de travaux fiables en
rénovation .
Les
travaux sont souvant réalisés dans le cadre
d'une opération réalisée dans un
secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du
patrimoine architectural urbain et paysager.
Les
travaux de démolition doivent être
reglementé par l'autorité qui délivre
le permis de construire.
Cadre
législatif de la loi Malraux
Loi
du 4 août 1962 (loi n°
62-903)
Loi instituant le cadre législatif
de la restauration immobilière en secteur
sauvegardé.
Loi
de finances rectificative pour
1994
Clarification du dispositif Malraux, création des
ZPPAUP.
Instruction
administrative du 17 mai 1995 (BOI
5-D-595)
Précisions et commentaires concernant le nouveau
dispositif
mis en place depuis le 1er janvier 1995.
