Le dispositif Besson encourage l'investissement locatif des
particuliers par des déductions fiscales très
avantageuses, assorties de conditions portant sur le bien,
la durée de location, le montant des loyers, les
revenus du locataire.
Caractéristiques
du bien
Appartement
ou maison, neuf ou ancien, loué(e) nu(e), à
titre de résidence principale en France
métropolitaine ou dans les DOM (Guadeloupe, Guyane,
Martinique et Réunion).
Pour
l'ancien, le logement doit répondre à des
normes minimales d'équipements et de
confort.
Sont
également assimilés aux logements neufs
:
les
logements réhabilités où le vendeur
a effectué des travaux dont la nature et
l'importance ont abouti à la création d'un
logement neuf (la vente du logement entre dans le champs
de la TVA)
les
logements construits par le contribuable (ayant fait
l'objet d'une déclaration d'ouverture de
chantier).
Durée
de location
pour
l'ancien : 6 ans, renouvellement sans limitation de
durée
pour
le neuf : 9 ans, renouvellement possible pour 2
périodes de 3 ans, soit 15 ans au
maximum.
La
durée est calculée de date à date,
à compter de celle de la prise d'effet du bail
initial.
Plafonnement
des loyers
Le
plafonnement du prix du loyer, par m² habitable et par
mois, répond à différents
critères . Il est révisable chaque
année suivant l'évolution de l'indice INSEE du
coût de la construction.
Le
plafonnement des loyers en 2001 :
Zone
géographique
Logements
neufs
Logements
anciens
Zone
1 bis
77
francs
67
francs
Zone
1
67
francs
57
francs
Zone
2
52
francs
37
francs
Zone
3
47
francs
32
francs
Zone 1
bis : Paris et communes limitrophes ( Aubervilliers,
Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-pont,
Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly,
Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont,
Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le
Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff,
Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine,
Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud,
Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice,
Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes. )
Zone 1
: Autres communes d’Ile-de-France
Zone 2
: Agglomérations de plus de 100 000
habitants
Zone 3
: Autres communes de France et des Dom
Plafonnement
des ressources des locataires
Le
locataire ne pouvait, jusqu'à fin décembre
2000, faire partie de la famille du bailleur (Loi du 30
décembre 2000).
Les
propriétaires d'un logement Besson peuvent le louer
à un parent, à condition que ce logement ait
déjà été loué 3 ans sous
le régime Besson initial. La location à un
parent suspend le bénéfice de l'avantage
fiscal pendant la mise à disposition.
L'investissement n'est plus amortissable et la
déduction forfaitaire sur les revenus passe de 6
à 14%. Durant cette période, il n'existe pas
de conditions de plafonnement des ressources ou de loyers.
Dès la fin de cette mise à disposition du
logement par la famille, le dispositif Besson est à
nouveau applicable avec ses avantages. Les délais de
revente (9 ans dans le neuf et 6 ans dans l'ancien) sont
à nouveau applicables.
Ses
revenus sont plafonnés en fonction de sa situation
familiale et de son lieu d'habitation (voir tableau).Le
plafond de ces ressources est révisé chaque
année au 1er janvier, en fonction de
l'évolution du SMIC.
Le
dépassement ultérieur du plafond des
ressources par le locataire ne remet pas en cause le
bénéfice de l'avantage fiscal.
Le
plafonds des ressources des locataires pour l’an 2000
:
Composition
du foyer
Ile
de France
Province
Personne
seule
120
150 F
100
310 F
Couple
marié
197
460 F
153
590 F
Personne
seule ou
couple avec 1 personne à
charge
237
170 F
183
880 F
Personne
seule ou
couple avec 2 personnes à
charge
283
130 F
222
540 F
Personne
seule ou
couple avec 3 personnes à
charge
335
380 F
261
200 F
Personne
seule ou
couple avec 4 personnes à
charge
377
160 F
294
630 F
Majoration
par personne
à charge
supplémentaire
+42
840 F
+33
440 F
Le plafond
des ressources des locataires n'est pas si contraignant
puisque plus de 80% des ménages en France peuvent
répondre à ces conditions et devenir locataire
de logements conventionnés Besson.
L'investisseur
ou son gestionnaire ont la possibilité de percevoir
directement les allocations logement si leur locataire en
bénéficie. Elles constituent une forme de
garantie de loyer.
Il est
possible de profiter d'une garantie gratuite contre les
impayés de loyers et de charges. Financée par
les organismes collecteurs du 1% logement, cette garantie
dure 3 ans et couvre au maximum 9 mois de loyers et charges.
Elle ne joue qu'à certaines conditions :
chômage de l'occupant ou diminution de plus de 30% de
ses revenus. Par contre, elle n'offre aucune indemnisation
si le débiteur est de mauvaise foi, en cas de
dégradations ou de vacance du bien. Cette garantie
est donc limitée et on peut lui
préférer une assurance sur les loyers
impayés et les dégradations
locatives.
Prise
en compte des annexes dans le calcul du loyer
Définition
: Les
annexes doivent être à l'usage exclusif de
l'occupant du logement et avoir au moins une hauteur sous
plafond de 1,80 m. Il s'agit des caves, sous-sols, remises,
ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au
logement, resserres, combles et greniers
aménageables, balcons, loggias, vérandas et
abris de jardin.En ce qui concerne les appartements , les
terrasses sont considérées comme des annexes
si elles sont accessibles en étage ou
aménagées sur ouvrage enterré ou
semi-enterré. Leur superficie n'est prise en compte
que pour 9 m² au maximum avant la pondération de
50%. Les terrasses des maisons ne sont pas
comptabilisées.
Le
calcul : Le loyer conventionné est obtenu en
multipliant le prix plafond du m² (voir tableau) par la
superficie du logement. La
loi Besson ajoute à la surface habitable, la
moitié de la superficie des annexes, dans la limite
de 8 m² .
Exemple :
le loyer d'un appartement de 90 m²
agrémenté de 12 m² de balcon sera
calculé sur la base de 96 m².
A
savoir : Ce
mode de calcul, qui favorise les grandes surfaces et les
annexes, est un moyen supplémentaire d'augmenter le
prix du loyer et de l'harmoniser ainsi avec les
réalités du marché local. Il favorise
également l'investissement dans des logements de
qualité, bien conçus, et mieux
équipés en surfaces annexes, autant d'atouts
qui attirent les candidats-locataires.
La question
des garages
Les
immeubles collectifs
Pour les
appartements les places de parking et les garages ne peuvent
être pris en compte dans les surfaces annexes
ajoutées à la surface habitable pour le calcul
des loyers. Néanmoins, on peut soit les exclure du
bail Besson soit les louer séparément. Dans ce
cas un deuxième bail, en plus de celui relatif
à l'appartement, doit être établi en
respectant les conditions suivantes :
le
locataire est libre d'accepter ou de refuser le bail du
parking
le
prix du loyer du garage correspond à celui
pratiqué dans le voisinage
le
prix d'acquisition du garage (loué
séparément) est exclu de la base
amortissable
Ainsi, la
location séparée du garage permet de percevoir
des revenus plus élevés tout en respectant les
règles concernant le loyer du logement.
L'habitat
individuel
Le garage
intégré à la maison ne permet pas une
location séparée et la surface du garage n'est
pas ajoutée à celle de la maison pour le
calcul du loyer.Lorsque l'on calcule la surface totale des
annexes (garage inclus), on déduit 12 m² pour le
garage. Le solde divisé par 2 est retenu dans la
limite de 8 m². La base amortissable reste
calculée sur le prix total d'achat.
La question
des logements anciens
Formalités
L'investisseur
qui loue son bien, ancien ou neuf et veut
bénéficier de l'amortissement Besson, doit en
faire la demande au service des impôts. Pour un
logement neuf, elle sera faite l'année
d'achèvement du logement ou de son
acquisition.
Il joint
à sa demande un certain nombre de documents
administratifs :
sa
déclaration de revenus de l'année en
cours
une
déclaration d'option (fournie par
l'administration) comportant un engagement de location
ainsi que les modalités du calcul de
l'amortissement
une
copie du bail, s'il est signé dans l'année
; sinon, l'adresser l'année suivante
une
copie de l'avis d'imposition sur le revenu du locataire
établi au titre de l'avant-dernière
année précédant celle de la
signature du contrat de location.
Par la
suite, l'investisseur doit joindre chaque année
à sa déclaration de revenus, un tableau
d'amortissement conforme au modèle fixé par
l'Administration. En
cas de changement de locataire, l'investisseur doit adresser
à l'Administration une copie du nouveau bail et
l'avis d'imposition du nouveau locataire.
Sanctions
La
location en Besson est obligatoire et irrévocable
pendant 6 ans au moins dans l'ancien, et,durant 9 ans dans
le neuf.
En cas de
départ du locataire, le logement doit aussitôt
être remis en location.
D'une
manière générale, si au cours de ces 6
ou 9 ans, l'investisseur rompait une des conditions
définies par le dispositif (cessation
prolongée de la location du logement pendant 12 mois,
occupation du logement par le propriétaire, non
respect du plafond des ressources du locataire), il devrait
alors rembourser toutes les déductions
pratiquées, sans compter d'éventuelles
pénalités.
La
fiscalité
Les
avantages fiscaux sont moins favorables à l'ancien et
les plafonds des loyers encore plus bas que dans le
neuf. S'il
est vrai que l'ancien est moins cher à l'acquisition,
et que les travaux de rénovation peuvent participer
au déficit foncier déductible des
impôts, l'investissement n'est pas toujours rentable
au final. Il
n'y a pas d'amortissement fiscal dans l'ancien !
La
déduction forfaitaire
La
déduction forfaitaire pour frais sur les revenus
fonciers s'élève à 25%
Le
déficit foncier
L'imputation
des déficits fonciers sur le revenu global s'effectue
dans les mêmes conditions que pour le neuf,
c'est-à-dire avec un report possible limité
à 70 000 francs par an.
Rénover
pour défiscaliser
Le
coût des travaux d'amélioration et de mise aux
normes du logement fait partie des dépenses propres
à créer un déficit foncier,
déductible des revenus fonciers.
La question
des logements neufs
Les
formalités
L'investisseur
qui loue son bien, ancien ou neuf et veut
bénéficier de l'amortissement Besson, doit en
faire la demande au service des impôts. Pour un
logement neuf, elle sera faite l'année
d'achèvement du logement ou de son
acquisition.
Il joint
à sa demande un certain nombre de documents
administratifs :
sa
déclaration de revenus de l'année en
cours
une
déclaration d'option (fournie par
l'administration) comportant un engagement de location
ainsi que les modalités du calcul de
l'amortissement
une
copie du bail, s'il est signé dans l'année
; sinon, l'adresser l'année suivante
une
copie de l'avis d'imposition sur le revenu du locataire
établi au titre de l'avant-dernière
année précédant celle de la
signature du contrat de location.
Par la
suite, l'investisseur doit joindre chaque année
à sa déclaration de revenus, un tableau
d'amortissement conforme au modèle fixé par
l'Administration. En
cas de changement de locataire, l'investisseur doit adresser
à l'Administration une copie du nouveau bail et
l'avis d'imposition du nouveau locataire.
Les
sanctions
La
location en Besson est obligatoire et irrévocable
pendant 6 ans au moins dans l'ancien, et, durant 9 ans dans
le neuf.
En cas de
départ du locataire, le logement doit aussitôt
être remis en location.
D'une
manière générale, si au cours de ces 6
ou 9 ans, l'investisseur rompait une des conditions
définies par le dispositif (cessation
prolongée de la location du logement pendant 12 mois,
occupation du logement par le propriétaire, non
respect du plafond des ressources du locataire), il devrait
alors rembourser toutes les déductions
pratiquées, sans compter d'éventuelles
pénalités.
La
fiscalité
Amortissez
jusqu'à 65% du prix d'acquisition !
Par
définition, un logement neuf est un bien
terminé qui n'a jamais été
occupé (contrairement au logement récent) ou
un bien vendu en l'état futur d'achèvement.
L'investissement dans le neuf bénéficie
d'avantages fiscaux particulièrement favorables. En
effet, le dispositif Besson a pour objectif de stimuler le
secteur du bâtiment et d'accroître l'offre
locative de logements.
L'amortissement
fiscal
Base de
calcul : l'amortissement est calculé sur le prix
d'acquisition du bien majoré des frais (notaire,
hypothèque, dossier de prêt…).
Point de
départ : le 1er jour du mois de l'achèvement
du logement ou de son acquisition si elle est
postérieure.
Montant
du taux
8% par
an, les cinq premières années ;
2,5%
par an, les quatre années suivantes.
A l'issue
de ces 9 ans, le propriétaire peut
bénéficier de 2 nouvelles périodes
d'amortissement de trois ans chacune en gardant ce taux de
2,5%.
Total
de l'amortissement
50%
sur 9 ans
57,5%
sur 12 ans
65%
sur 15 ans.
Condition
La
location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la
date d'achèvement de l'immeuble ou de son
acquisition.
La
déduction forfaitaire
L'abattement
forfaitaire sur les loyers perçus est de 6% du
montant annuel des loyers.Si l'investissement locatif a
nécessité un emprunt, les
intérêts versés sont aussi
déductibles des revenus fonciers.
Le
déficit foncier
Le cumul
des divers dépenses aboutit souvent à un
déficit d'exploitation qui est alors
déductible du revenu global de l'investisseur, dans
la limite annuelle de 70 000 francs.
Dans ces
dépenses déductibles sont inclus les
intérêts d'emprunt à condition qu'ils
soient inférieurs ou égaux aux loyers
perçus.
Le
déficit améliore le rendement de
l'investissement tout en réduisant l'impôt sur
le revenu.
La part de
déficit qui excède ces 70 000 francs ou qui
provient d'intérêts d'emprunt dépassant
le montant des loyers est reportable sur les revenus
fonciers des 10 années suivantes.
Conséquence
de ce report : il contribue à diminuer fiscalement le
montant des loyers encaissés et peut-être
prolongé la période de déficit
imputable sur les revenus.
L'investissement
Besson peut être cumulé à un
investissement Périssol. L'investisseur ayant acquis
un logement en 'Périssol' qui achète un
logement en 'Besson', bénéficie d'un plafond
de déduction fiscale de 100.000 F. Seule obligation :
sa première acquisition en Périssol doit
continuer à être louée dans le cadre de
cette défiscalisation.
L'acquisition
Besson peut être intéressante, en
complément d'un achat Périssol, à la
5ème année de ce dernier et lorsque le taux
d'amortissement descend à 2%.
Où
investir en Besson ?
La bonne rentabilité d'un investissement locatif
repose en partie sur la régularité du paiement
des loyers et sur la valorisation future du logement
acquis.
Il
convient donc d'investir dans une ville, un quartier
où l'on puisse trouver facilement des locataires et
choisir parmi les candidats, ceux qui offrent le plus de
garanties.
Il faut
privilégier :
la
ville pourvue d'une demande locative soutenue et
constante.
un bon
emplacement : réputation du quartier,
environnement, proximité des écoles, des
commerces, des services, des transports en
commun.
un
quartier où les loyers pratiqués sont
proches du loyer plafonné.
Il est
parfois judicieux de prendre un pari sur l'avenir et
d'anticiper sur la revalorisation de quartiers des villes
offrant de bons potentiels.
Ne manquez
pas de vous informer sur les opérations
immobilières menées pour reconquérir
des friches industrielles abandonnées ou revitaliser
des quartiers négligés. Les prix y sont
généralement très
attractifs.
Restez
attentif aux nouvelles constructions de routes, lignes de
chemin de fer ou métro qui contribuent à
rendre plus attractifs certaines communes ou quartiers
restés jusque-là peu
considérés.
Investir
loin de chez soi ?
La
distance entre le produit choisi et le domicile de
l'investisseur n'est pas un obstacle.
Certains organismes vous propose en plus du bien, des offres
de services destinés aux investisseurs : prise en
charge de la gestion, garanties locatives, etc
...
En
province ...
La
province est souvent pertinente pour un investissement
Besson grâce à la combinaison de 2 facteurs
:
un
prix du m² "raisonnable"
la
compatibilité entre les loyers plafonnés et
ceux du marché (à l'exception du
centre-villes de certaines villes réputées
chères comme Cannes, Strasbourg ou
Annecy).
Pour bien
investir en province, il faut avant tout s'assurer de
l'essor économique de la ville, de son dynamisme, du
développement régulier de ses moyens de
transport.
A Lyon,
Marseille, Lille, Toulouse ...
Si les
grandes villes ou les métropoles régionales
restent attractives grâce au fort potentiel locatif
qu'elles offrent, il faut néanmoins toujours
vérifier le juste équilibre entre l'offre et
la demande locative.
A Paris
...
Paris
représente une opportunité patrimoniale dans
le but de valoriser à terme son investissement ou d'y
loger plus tard. Compte
tenu des prix d'acquisition relativement
élevés et du loyer plafonné à 76
francs le m², l'investissement Besson n'offre pas la
plus grande rentabilité mais permet d'espérer
à la revente une plus forte plus-value.
En
Région parisienne ...
De Neuilly
sur Seine à Montrouge, elle englobe des communes aux
marchés immobiliers extrêmement
différents. Pourtant, le plafonnement de loyers
(fixé à 76 francs dans le neuf et 66 francs
dans l'ancien), est le même pour toutes ces
villes.
Villes
de moins de 50 000 habitants ...
Elles sont
généralement moins favorables à Besson,
pour 3 raisons :
l'étroitesse
de leur marché, un potentiel locatif
réduit
un
loyer au plafond minimum (46 F dans le neuf, 31 F dans
l'ancien)
une
revente à terme du bien moins facile
Certaines
communes présentent de bonnes opportunités en
investissement Besson : Aubervilliers, Clichy,
Kremlin-Bicêtre, Montreuil, Pantin, Puteaux,
Saint-Denis, Saint-Ouen où l'écart entre le
loyer réglementé et le libre est quasi
nul.
Comment
investir en Besson ?
Dans
le neuf ?
Les
atouts du neuf :
Des
avantages fiscaux incitatifs
Des
équipements modernes et fonctionnels qui
agrémentent le confort de vie (isolation phonique,
mise en réseau et distribution par câbles,
sécurité d'accès)
La
garantie décennale qui protège
l'investisseur contre les malfaçons et les non
conformités des parties communes comme des parties
privatives
Des
conditions de financement, d'assurance et de gestion
intéressante
Les
inconvénients du neuf :
Il est
plus cher à l'acquisition
Dès
le premier jour d'occupation, il perd de sa valeur
puisqu'il passe du marché du "neuf" à celui
de "récent"
Difficile
d'estimer comment il va "vieillir"
Dans
l'ancien ?
Les
atouts de l'ancien :
Il est
moins cher à l'acquisition
Il
peut bénéficier de meilleurs emplacements
dans les centre-villes
Une
rénovation bien faite, en partie déductible
des impôts, contribue à sa
revalorisation
Il
offre plus de charme
Les
inconvénients de l'ancien :
Des
avantages fiscaux beaucoup moins intéressantsA
moins d'entreprendre de gros travaux de rénovation
et de miser sur l'emplacement dans la perspective d'une
revalorisation, il est moins intéressant
d'investir dans l'ancien en Besson
Des
plafonds de loyers plus bas
Les
travaux d'entretien récurrents de l'immeuble
parfois très coûteux
Dans la
maison individuelle neuve ?
Qu'elle
soit construite par un particulier ou par un promoteur, elle
n'est envisagée encore qu'exceptionnellement comme
produit d'investissement. A tort !
Elle est
parfois appropriée dans un objectif d'usage à
terme, à l'issue des 9, 12 ou 15 ans de
location.
Elle est
dans l'air du temps car la demande locative est très
soutenue, émanant principalement de familles,
locataires réputés stables.
En
appartement , petites ou grandes surfaces ?
Petites
surfaces
Elles sont
généralement pénalisées par un
prix au m² plafonné qui ne tient pas compte de
la taille du logement loué.
Acheter un
petit logement est intéressant, si on vise une
rentabilité immédiate et optimale.
Attention
: en raison de la surabondance de l'offre en studios et 2
pièces (surfaces particulièrement attractives
dans l'ancien dispositif Périssol), le marché
peut être saturé dans quelques villes de
province.
Les 3-4
pièces, très demandés
Le plafond
des loyers cadre bien avec les loyers demandés pour
les logements familiaux.
Ils
attirent les familles, une clientèle
réputée stable.
Les
appartements familiaux sont toujours très
demandés, à la vente, comme à la
location car ils font partout défaut. Ils ont donc
toutes les chances d'être bien
valorisés.
Le
recours au crédit ou à l'apport personnel
?
Le
recours au crédit
Dans un
investissement Besson mieux vaut acheter en ayant recours au
crédit plutôt qu'à ses ressources
propres. En effet, on peut déduire de ses revenus
bruts fonciers :
la
totalité des intérêts versés
pendant toute la durée du crédit
;
tous
les frais annexes à ce crédit (frais de
dossier, acte notarié du prêt, primes de
l'assurance décès…)
Ainsi, les
charges foncières déductibles sont accrues,
quitte à créer un déficit foncier
déductible du revenu global (à hauteur de 70
000 francs).
L'apport
personnel
Sous forme
d'épargne ou de capitaux disponibles, la part de
l'apport personnel doit être sérieusement
évaluée.
Il
dépend de la priorité de l'investisseur :
défiscalisation, revenus complémentaires,
plus-value à terme...
L'investissement
locatif est un des rares investissements que l'on puisse
faire sans apport personnel (ou faible). Il peut être
autofinancé en partie par le crédit,
remboursé par les loyers, et par les économies
d'impôts.
Un couple est
devenu propriétaire d'un trois pièces à
Lyon d'une valeur de 825 000 francs. Grâce à un
plan de financement sur 15 ans, ils ne verseront que 21% du
prix !
Bilan
de financement
Valeur du
bien au bout de 16 ans : 825 000 francs (sans compter la
plus-vue potentielle)
